Usucapião: o que é e quando vale a pena regularizar seu imóvel

Muitos imóveis ocupados há anos não têm documentação atualizada, seja por herança, compra informal ou simples falta de regularização. Quando isso acontece, a usucapião costuma ser o caminho mais indicado. Neste artigo, explicamos o que é, os principais tipos, prazos, custos e como o levantamento topográfico entra nesse processo.

O que é usucapião

Usucapião é o reconhecimento legal da propriedade de um imóvel ocupado de forma mansa, pacífica e ininterrupta por um período mínimo definido em lei. Na prática, é a forma que a legislação encontrou para regularizar situações em que alguém já trata o imóvel como seu há muito tempo, mas não possui o registro formal.

Principais tipos de usucapião

• Extraordinária: exige posse de 15 anos (ou 10, com moradia habitual ou obras produtivas), sem necessidade de justo título.
• Ordinária: prazo de 10 anos, desde que o possuidor tenha justo título e boa-fé.
• Especial urbana: aplicável a imóveis urbanos de até 250 m², com posse de 5 anos, usados como moradia.
• Especial rural: aplicável a imóveis rurais de até 50 hectares, com posse de 5 anos e uso produtivo.

Documentos e etapas necessárias

Independente do tipo, o processo costuma exigir levantamento topográfico do imóvel, planta e memorial descritivo assinados por responsável técnico, ART/RRT e, em muitos casos, declaração dos confrontantes. Esses documentos podem ser usados tanto na via judicial quanto na extrajudicial (em cartório), que costuma ser mais rápida quando não há contestação.

Quanto tempo leva e quais os custos envolvidos

A via extrajudicial, quando não há contestação dos confrontantes ou de terceiros, costuma ser concluída em alguns meses. Já a via judicial, principalmente em casos com disputa de posse, pode se estender por anos. Os custos variam de acordo com a complexidade do levantamento topográfico, os emolumentos do cartório de registro de imóveis e, quando aplicável, os honorários advocatícios do processo judicial.

Erros mais comuns que atrasam o processo

Os principais atrasos que observamos na prática estão ligados a levantamentos topográficos imprecisos, divergências entre a planta apresentada e a situação real do imóvel, ausência de declaração de algum confrontante e documentação incompleta na entrada do processo. Por isso, contar com uma equipe técnica experiente desde o início reduz significativamente o risco de exigências e retrabalho.

Como a topografia entra no processo

O levantamento topográfico é a base técnica de todo o processo de usucapião: é ele que define com precisão os limites do imóvel, a área ocupada e as confrontações. Sem um levantamento bem feito, o processo pode travar em exigências do cartório ou do judiciário. Por isso, vale contar com uma equipe técnica desde o início, o que evita retrabalho e atrasos.